"분양가 상한제 적용시 강남 분양가 10∼15% 하락"

입력 2017-09-06 17:57:13 | 수정 2017-09-06 17:57:13
건설업계 추정…"설계·마감재 수준 질적 하락 우려"

정부의 분양가 상한제 적용요건 완화 조치가 분양가 인하에 얼마나 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.

6일 건설업계에 따르면 국토교통부가 오는 8일 주택법 시행령 입법예고를 거쳐 다음달 말께 법이 시행되면 이르면 내달 말부터 법 적용이 가능해진다.

이 경우 상한제 적용 유력지역인 강남 4구의 경우 재건축이 주택공급의 유일한 수단인데 아직 관리처분인가를 신청하지 않은 서초구 반포 주공1단지를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등 현재 서울에서 재건축을 추진중인 6만1천여가구가 상한제 대상이 될 전망이다.

건설업계는 상한제가 적용되면 강남권 재건축 단지의 아파트값이 단지별로 다르지만 시세보다 최소 10∼15%는 떨어질 것으로 추산하고 있다.

부동산114에 따르면 현재 재건축이 활발한 서초구 반포동 일대 아파트값이 대략 3.3㎡당 4천500만∼4천600만원선, 아크로리버파크 등 최근 한강변에 입주한 고가 아파트는 3.3㎡당 시세가 5천700만원을 넘고 있다.

또 노후 아파트가 몰려 있는 강남구 압구정동은 3.3㎡당 5천137만원, 송파구 잠실동은 3천742만원이다.

3.3㎡당 분양가가 최소 300만∼500만원 이상 낮아질 수 있다는 것이다.

현재 분양가 상한제가 적용되고 있는 공공택지의 민영 아파트 분양가가 주변 시세의 90% 선에서 결정되는 것도 이런 추측을 뒷받침한다.

한 중견 건설사 관계자는 "공공택지는 LH 등 공공기관이 토지 감정가를 토대로 분양하고 여기에 기본형 건축비가 추가되는 구조인데 통상 상한제 적용 아파트의 분양가가 주변 시세보다 평균 10% 가량 저렴하다"며 "민간택지도 비슷할 것"이라고 말했다.

민간 택지의 분양가 상한제 대상 아파트 분양가는 토지 감정평가액에서 가산비(간선시설 설치비용, 지장물 철거비용 등)를 더한 '택지비'에다 기본형 건축비에 가산비를 더한 '건축비'의 합으로 정해진다.

분양가 상한제의 기본형 건축비는 6개월 마다 조정되는데 올해 3월 1일 기준 전용면적 85㎡ 아파트의 기본형 건축비는 3.3㎡당 598만원이다.

건축비 가산비는 라멘조·철골 콘크리트조, 철골조 등 구조 특성에 따른 가산비와 네트워크 등 인텔리전트 설비 설치비용, 주택성능등급 인정 비용, 초고층 건축물에 대한 특수자재·설치 소용 비용, 에너지 절약형 친환경 주택 건설 추가 비용 등 12개 항목으로 나뉜다.

한 대형 건설사 관계자는 "기본형 건축비는 법으로 정해져 있어서 해당 토지가 얼마에 감정평가를 받느냐, 가산비를 얼마나 인정받을 수 있느냐가 분양가 산정의 관건이 될 것"이라고 말했다.

문제는 최근 설계와 마감재가 고급화하는 가운데 상한제가 적용되면 건축비상의 가산비를 제대로 인정받기 어렵다는 점이다.

이 때문에 상한제 적용 아파트의 경우 설계와 마감재 수준이 크게 낮아질 것으로 우려했다.

한 대형 건설사 관계자는 "아파트 본연의 골조와 성능에 대한 비용만 가산비로 인정해주는 구조여서 마감재·조명·외장 등 고급화를 위한 자재는 아무리 비싼 것을 쓰더라고 추가 건축비로 인정받지 못한다"며 "과거와 같은 밋밋한 아파트로 지을 수밖에 없다"고 말했다.

또 다른 건설사 관계자는 "과거 분양가 상한제를 적용할 때도 투입된 비용만큼 가산비를 인정받지 못하면서 설계나 마감재 수준이 낮아졌다"며 "현재 강남권 재건축 단지의 경우 고급화 전략을 많이 쓰고 있는데 상한제가 적용되면 질적 하락이 불가피하다"고 말했다.

토지 감정가도 지역마다 차이가 클 것으로 내다봤다.

전문가들은 수도권 외곽의 경우 실제 땅값과 감정가가 비슷하게 책정되는 경우가 많아 분양가 상한제를 하더라도 큰 영향이 없을 것으로 본다.

그러나 땅값이 높은 강남권이나 도심권의 경우 감정평가 업체에 따라 가격이 천차만별로 달라질 수 있다고 우려한다.

이 경우 강남권 요지의 아파트 분양가가 10∼15%보다 더 낮아질 가능성도 있다고 말한다.

한 개발회사 대표는 "사람이 하는 감정평가액은 유동적인데 정부나 지자체가 개입해 감정평가 영역까지 컨트롤한다면 땅값이 비싼 서울 지역은 편차가 크게 벌어질 수도 있다"며 "재건축 조합은 현재 예상 분양가보다 15% 이상만 가격이 떨어져도 추가부담금이 크게 늘기 때문에 사업 추진을 중단할 것"이라고 말했다.

건설업계의 한 관계자는 "재건축 사업은 일반분양가가 조합원의 사업성과 직결되기 때문에 수익이 나지 않으면 사업을 중단할 수밖에 없다"며 "서울 지역 주택 공급에도 심각한 차질을 빚게 될 것"이라고 우려했다.

이 때문에 상한제 적용으로 인한 손실을 최소화하기 위해 기본형으로 설계해 건축비와 가산비를 낮추되, 고급화 자재 등은 추후 추가 옵션 등으로 전환하는 회사도 많을 전망이다.

일종의 편법인 셈이다.

시민단체 등은 오히려 현재 기본형 건축비도 높은 수준이라며 상한제의 실효성을 높이기 위해 낮추라고 요구하고 있다.

경실련은 "과거에도 분양가 상한제가 적용됐지만 분양가심의위원회의 허술한 분양가 심의, 실제 건설원가보다 부풀려진 기본형 건축비, 근거 없는 가산비 허용 등으로 실질적 분양가 인하로 이어지지 못했다"며 "기본형 건축비를 인하하고 가산비용을 폐지하는 등 대안을 마련해야 한다"고 주문했다.

(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr

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