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'63빌딩 1.5배' 신동서울터미널…쌍둥이건물 시간차 건설로 교통해결

입력 2016-09-06 19:01:37 | 수정 2016-09-07 01:43:50 | 지면정보 2016-09-07 A25면
연면적 29만㎡…사무실·쇼핑몰·호텔 갖춰

현재 장부가 3000억대…개발 땐 수조원 가치

한진중공업 재무상태 좋아지면서 사업추진 빨라져
1990년 준공된 서울 구의동 동서울터미널. 터미널을 소유한 한진중공업은 이곳을 30층 높이 상업·업무시설과 호텔 2개 동으로 재건축하겠다는 계획을 세우고 서울시와의 사전 협상을 준비하고 있다. 허문찬 기자 sweat@hankyung.com기사 이미지 보기

1990년 준공된 서울 구의동 동서울터미널. 터미널을 소유한 한진중공업은 이곳을 30층 높이 상업·업무시설과 호텔 2개 동으로 재건축하겠다는 계획을 세우고 서울시와의 사전 협상을 준비하고 있다. 허문찬 기자 sweat@hankyung.com

마켓인사이트 9월6일 오후 3시58분

준공된 지 26년이 지난 서울 구의동 동서울터미널 재건축 사업이 2011년 첫 청사진이 나온 이후 5년 만에 본격화된다. 부동산개발업계에 따르면 서울시는 터미널 소유주 한진중공업과 개발 사전 협상에 들어갈 것으로 알려졌다. 서울시가 그동안 우려했던 공사기간 중 교통난에 대한 해법을 터미널 소유주인 한진중공업이 내놓은 결과다. 한진중공업 재무상태가 크게 개선된 점도 서울시의 협상 개시 결정에 한몫했다는 분석이다.

◆순차적으로 쌍둥이 빌딩 건설

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한진중공업은 2011년과 2013년 두 차례에 걸쳐 서울시에 동서울터미널 개발 계획안을 제출했지만 퇴짜를 맞았다. 개발이 본격화되면 터미널 기능이 마비돼 전국 각지로 이어지는 광역교통망에 문제가 생기고 이 일대에 교통체증이 심해질 것이라는 우려 때문이었다.

지난 4월 한진중공업이 제출한 개발계획에는 교통 문제 해결 방안이 담겼다. 한진중공업은 40층 높이의 건물을 건설한다는 당초 계획을 30층 높이의 건물 2개 동으로 나눠 시차를 두고 공사를 추진하는 방향으로 변경했다. 한 구역에서 공사하는 동안에도 다른 구역은 계속 터미널로 활용하기 위해서다.

주변 교통체증 해소 방안도 마련했다. 서울시는 공사 중 고속버스 주차장이 사라져 주변 교통에 큰 악영향을 줄 것을 우려했다. 이에 한진중공업은 동서울터미널 인근에 대체 주차장 부지를 마련하기로 했다. 두 곳의 부지를 확보해 토지주와 부지 임차를 위한 가계약까지 맺었다.

한진중공업 재무상태가 좋아진 것도 서울시의 태도 전환에 영향을 미쳤다. 한진중공업은 올 1월 채권단에 자율협약을 신청하고 자구계획안에 동서울터미널 매각 방안까지 포함시켰다.

자칫 개발계획이 무산될 수도 있었지만 이후 채권단 자금지원 결정이 나오고 인천 율도부지 등 한진중공업이 보유한 다른 자산의 매각 작업이 순조롭게 추진되면서 상황이 바뀌었다. 한진중공업은 지난 5월 채권단에 동서울터미널 매각 대신 개발 의사를 밝혔다.

채권단 관계자는 “동서울터미널 매각은 고려하고 있지 않다”며 “서울시도 한진중공업이 재무적 위험 수준이 낮다고 판단해 사전 협상 착수를 결정한 것으로 안다”고 말했다.

◆63빌딩 1.5배 복합빌딩

부동산업계에선 장부가 3000억원 수준의 동서울터미널이 계획대로 개발되면 수조원대 가치를 지닌 복합상업·업무단지와 호텔로 탈바꿈할 것으로 보고 있다. 동서울터미널 부지면적은 3만5977㎡. 한진중공업의 제안대로 이곳에 30층 높이 2개 동, 연면적(건축물 바닥면적의 합) 29만㎡(지하층 포함) 규모의 복합시설이 들어서면 99.29%인 동서울터미널의 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)은 372%까지 치솟는다. 연면적 기준 서울 여의도 63빌딩(16만6100㎡)의 1.5배 규모다.

2020년대 초반 새 터미널이 완공되면 서울 동부권 랜드마크 단지가 될 전망이다. 이 일대 상권과 업무빌딩시장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 관측되고 있다. 부동산업계에선 건축 연면적이 3만3000㎡ 이상이거나 지상 21층 이상인 업무빌딩을 ‘프라임 오피스’로 분류한다. 대기업 계열사, 외국계 기업 등 대형 임차인들이 선호하는 빌딩이다. 한국감정원에 따르면 서울 시내 프라임 오피스 빌딩 55개 동 중 대부분은 주로 광화문 도심권역(20개 동), 강남권(19개 동), 여의도(11개 동)에 몰려 있다. 지하철 2호선 강변역과 맞닿아 있어 강남권 접근성이 좋은 동서울터미널 부지에 연면적 29만㎡의 신축 대형 오피스 빌딩이 들어서면 상당수 기업이 사무실 이전을 고려할 수 있다는 게 전문가들 전망이다.

◆한진重 자구계획안 이행이 관건

한진중공업의 자율협약 이행 결과는 서울시와의 사전 협상에서 중요한 변수가 될 것으로 예상되고 있다. 한진중공업의 자산 매각이 순조롭게 추진되고 있지만 자칫 매각에 실패하면 상황은 급변할 수도 있다. 개발사업 특성상 사업자의 재무안전성이 무엇보다 중요하기 때문이다.

한진중공업은 대륜발전 등 발전 자회사 세 곳과 인천 율도부지 매각을 추진 중이다. 발전 3사 매각은 예비입찰에 참여한 여섯 곳의 투자자를 적격입찰자로 선정해 예비실사를 추진 중이다. 내년 초까지 이들 자산 매각에 성공하면 한진중공업은 2조원에 가까운 자금 확보가 가능하다. 한국부동산개발협회 관계자는 “시외터미널 위에 지어지는 데다 한강변과 맞닿아 있어 대형 임차인들의 관심을 끌게 될 것”이라며 “서울 동부권의 랜드마크 빌딩으로 개발될 가능성이 높다”고 말했다.

홍선표/김태호 기자 rickey@hankyung.com

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