가계부채 대책

새 주택담보대출 심사 선진화를 위한 가이드라인 전문

입력 2015-12-14 12:00:11 | 수정 2015-12-14 13:23:40
여신(주택담보대출) 심사 선진화를 위한 가이드라인

제1장 총 칙

제1조(목적) 이 가이드라인은 관계기관 합동으로 발표한 「가계부채 종합관리방안」(2015.7.22.)에 따라 은행의 담보 위주 여신심사 관행을 차주의 채무상환능력에 대한 평가 위주로 전환하는 등 은행 여신심사 관행을 선진화하고 금융소비자보호의 실효성을 높이기 위하여 사원은행이 주택담보대출을 취급하는 데에 필요한 사항을 정함에 있어 참고할 수 있는 내용을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 가이드라인에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “은행”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
가. ?은행법?에 따른 인가를 받아 설립된 은행
나. ?한국산업은행법?에 따른 한국산업은행
다. ?중소기업은행법?에 따른 중소기업은행
라. ?농업협동조합법?에 따른 농협은행
마. ?수산업협동조합법?에 따른 수협은행(수산업협동조합중앙회 신용사업부문)
2. “주택”이란 ?주택법? 제2조 제1호에서 정하는 주택을 말한다.
3. “주택담보대출”이란 은행이 주택을 담보로 하여 취급하는 가계대출(자산유동화된 대출을 포함한다)을 말한다. 다음의 어느 하나에 해당하는 대출은 별도로 정하는 바가 없으면 주택담보대출로 본다.
가. 분양 주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출
나. 재건축?재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 및 잔금대출

4. “신규대출”이란 신규로 취급하는 대출을 말하며 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함한다. 다만, 대출을 기한연장하는 경우와 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정?대환과 기존 중도금대출이 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우 등은 신규대출로 보지 아니한다.
5. “비거치식 분할상환 대출”이란 최초 약정일로부터 만기일까지 이자만 상환하는 기간(이하 “거치기간”이라 한다)이 1년 이내인 동시에 원금을 월 1회 이상 분할상환하는 대출을 말한다.
6. “주택구입자금용 대출”이란 주택의 소유권보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 설정되는 저당권(근저당권을 포함한다)에 의하여 담보된 대출을 말한다.
7. “LTV” 및 “DTI”란 「은행업감독업무시행세칙」<별표18>에서 정하고 있는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)를 말한다.
8. “고부담대출”이란 LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 대출을 말한다.
9. “집단대출”이란 일정 자격요건을 갖춘 특정 차주집단을 대상으로 하는 대출을 일괄승인하는 방식으로 취급되는 여신으로 신규분양?재건축?재개발아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 집단적으로 취급되는 대출을 말한다.
10. “스트레스 금리(Stress Rate)”란 향후 금리상승 위험에 노출될 가능성이 있는 변동금리대출의 원리금 상환부담 및 차주의 채무상환능력 변화를 파악하기 위하여 향후 금리상승 가능성을 고려한 가산금리를 말한다.
11. “스트레스 DTI”란 실제 금리에 스트레스 금리를 가산하여 산출한 DTI를 말한다.
12. “총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)”이란 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
13. “소득”이란 비교적 장기간 정기적으로 예상되는 수입을 말하며 소득의 종류는 다음과 같이 구분한다.
가. 증빙소득 : 공공성이 강한 기관에서 발급하거나 객관성이 있는 자료로 입증한 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 등을 포함하는 소득
나. 인정소득 : 공공기관 등의 발급자료(국민연금·건강보험료 납부내역 등)를 바탕으로 추정한 소득
다. 신고소득 : 증빙소득 또는 인정소득에 해당하지 않는 이자, 배당금, 지대, 임대료 등 재산을 활용하여 얻은 소득 등 대출 신청자가 제출한 자료로 추정한 소득

제2장 소득산정

제3조(소득산정 원칙) ① 신규 주택담보대출 취급시 해당 주택이 DTI규제 등에 해당하지 않더라도 모든 대출 신청자의 소득을 확인하여 전산 입력·관리한다.
② 소득은 증빙소득으로 산정하는 것을 원칙으로 하되 증빙소득으로 산정하는 것이 어려운 경우 인정소득 또는 신고소득으로 산정할 수 있다.
③ 소득은 차주 본인을 기준으로 하되 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 배우자의 소득을 합산하여 산정할 수 있다. 다만 배우자의 소득을 합산하는 경우에는 총 금융부채에도 배우자 명의의 금융부채를 합산하여 산정하여야 한다.

제4조(소득의 적용) ① 증빙소득 및 인정소득의 종류, 확인서류, 연소득 산정방법 등은 한국주택금융공사 보금자리론 소득증빙 방법을 준용한다.
② 신고소득의 확인방법은 [별표1]에서 정한 바에 따른다.
③ 소득의 합산은 [별표2]에서 정한 바에 따른다.
④ 신고소득 중 최저생계비는 다음 각 호에 해당하는 경우에 한해 사용할 수 있다.
1. 동일 주택을 담보로 하는 3천만원 이하의 소액대출(신청건 포함)로서 실직 등의 사유로 소득증빙은 어려우나 영업점장이 별도의 상환재원을 확인한 경우
2. 집단대출(단, 잔금대출 취급시에는 여타 소득을 먼저 확인하여야 하며, 여타 소득이 없는 부득이한 경우에 한하여 최저생계비를 사용할 수 있다)

제3장 비거치식 분할상환

제5조(비거치식 분할상환 대상) ① 신규 대출이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환으로 취급한다.
1. 주택구입자금용 대출. 단, 동 가이드라인 시행일 이전에 설정된 저당권(근저당권 포함)을 담보로 하거나 대출 신청일 현재 피담보채무가 없는 저당권(근저당권 포함)을 재사용하는 대출은 제외
2. 고부담대출에 해당하는 대출 신청 건(동일 은행에서 3개월 내에 대출이 2건 이상 신청된 경우 동일 건으로 간주). 단, LTV가 60%를 초과 하더라도 DTI가 30%이하인 경우 제외
3. 소득산정시 신고소득을 적용한 대출
4. 주택담보대출 담보물건이 본 건을 포함하여 전 금융기관 합산 3건 이상인 경우. 단, 타 금융기관의 경우 주택담보대출 합계액이 5천만원을 초과하고 별도의 증빙이 없는 경우 각 금융기관별로 1건으로 본다(예 : 1개의 담보물건으로 2개 이상의 금융기관에서 대출한 경우 증빙시 1건으로 간주)
② 전항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 비거치식 분할상환 대상에서 예외로 할 수 있다.
1. 집단대출
2. 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수하게 되는 경우
3. 자금 수요 목적이 단기이거나 명확한 상환 계획이 있음을 전결권자가 인정한 경우(예 : 예·적금 등 금융상품의 만기가 도래하거나 일시적 2주택을 처분하여 원금을 상환할 계획인 경우 등)
4. 지원이 불가피한 생활자금으로서 본부승인을 받은 경우(예 : 주 소득자의 사망·퇴직·행방불명, 거주 주택의 소실, 의료비, 학자금 등)
5. 그 밖에 은행이 자율적으로 대출 신청자가 충분한 상환능력을 가지고 있거나 불가피한 사정이 있다고 판단하여 별도로 정한 경우
③ 현재 비거치식 분할상환중인 대출이라 하더라도 제2항제4호 예시에 해당하는 사유가 발생한 경우 상환조건을 변경할 수 있다.

제6조(비거치식 분할상환 유도) ① 제5조제1항 및 제2항의 규정에 따른 분할상환 대상 대출이 아니라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 경우 고객을 대상으로 비거치식 분할상환을 유도한다.
1. 거치기간이 1년을 초과하는 대출(만기일시상환 포함. 단, 한도대출은 제외)
2. 기존대출의 조건변경 또는 만기연장
② 전항의 분할상환 유도를 위해 다음 각 호의 내용을 설명한다.
1. 거치식 분할상환 또는 만기일시상환 대출신청자에게 비거치식 분할상환 대출조건을 우선적으로 안내
2. 비거치식 분할상환 대출 취급시 총 이자부담 감소 및 이자비용 소득공제 등의 장점 안내
3. 거치기간을 두는 경우 동 기간 종료시 반드시 분할상환이 개시되며, 거치기간 연장이 어려울 수 있음을 안내

제4장 DTI 및 스트레스 DTI

제7조(적용대상 및 기준) ① 은행은 신규 주택담보대출 취급시 DTI를 산출한다(단, 집단대출 제외).
② 은행은 신규 변동금리 주택담보대출 취급시 스트레스 DTI를 산출하며, 스트레스 DTI가 80%를 초과하는 대출은 고정금리 대출로 취급하거나 스트레스 DTI가 80%를 초과하지 않도록 취급한다. 다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 산출 및 적용을 예외로 할 수 있다.
1. 대출 상환구조 개선을 위하여 기존의 일시상환방식(거치식 분할상환 포함) 주택담보대출을 거치기간이 없는 즉시 분할상환대출로 전환하는 경우
2. 집단대출
3. 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수하게 되는 경우
③ 제2항에서의 변동금리 대출이란 [별표3]에서 정하고 있는 고정금리 대출에 해당하지 않는 대출을 말한다.

제8조(스트레스 금리의 산출 및 적용) ① 스트레스 금리는 전국은행연합회가 매년 12월중 제공하여 이듬해 1월 1일부터 적용한다.
② 전항의 스트레스 금리는 매년 11월을 기준으로 최근 5년간 한국은행에서 공시한 월별 “예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리“ 중 최고치에서 최근 월인 11월에 공시한 금리를 차감한 숫자로 하되, 소수점 둘째자리에서 반올림한다.
③ 제1항에 따라 산정한 스트레스 금리가 1%p 미만인 경우에는 1%p로 한다.
④ 각 은행의 현행 DTI 계산식에 기타부채의 연간 이자상환액 산정시 한국은행이 매월 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준)보다 1%p 높은 금리를 적용하고 있는 경우 제2항의 스트레스 금리에서 1%p를 차감하여 적용할 수 있다.
⑤ 제2항에 따라 계산한 스트레스 금리가 급격한 시장 변동 등으로 조정이 필요하다고 판단되는 경우에는 전국은행연합회 여신전문위원회 의결에 따라 달리 적용할 수 있다.

제5장 총부채원리금상환비율(DSR)

제9조(DSR의 산정) ① 은행은 신규 취급한 주택담보대출에 대해 다음 각 호의 방식으로 표준 DSR과 실질 DSR을 모두 산출한다.(단, 집단대출 제외)
1. DSR 산정방식 =
2. 표준 DSR : 전국은행연합회가 제공한 평균만기, 평균금리 정보 등을 참고하여 차주가 보유한 총 대출액(본건 포함)이 평균만기까지 분할상환 된다고 가정하여 산출한 DSR
3. 실질 DSR : 종합신용정보집중기관에 집중되는 차주의 실제 대출 원리금 상환정보를 활용하여 산출한 DSR
② 표준 DSR 산정에 필요한 금융권역별?대출종류별 대출만기 및 대출이율 등은 전국은행연합회가 매년 12월중 은행권·CB사와 협의를 거쳐 산출·제공하고, 이듬해 1월 1일부터 적용한다.
③ 실질 DSR은 실제 차주들의 연간 원리금 상환액 정보가 종합신용정보집중기관으로 집중되기 시작한 이후 자료검증, 전산개발 등 제반절차를 거쳐 산출한다.

제10조(DSR의 활용) ① 은행은 신규 취급한 주택담보대출의 표준DSR이 80%를 초과하는 경우 리스크 관리 등에 활용한다.(예 : 사후관리 대상으로 선정하여 모니터링, 조기경보 대상 포함, 론리뷰 등)
② 전항의 규정에도 불구하고 제9조제3항에 따라 종합신용정보집중기관으로 집중된 정보를 통해 산출한 실질 DSR과 표준 DSR의 차이가 일정 수준 이내이거나, 신규 취급 후 표준 DSR이 80%이하로 내려갈 경우 활용대상에서 제외할 수 있다.

제6장 보 칙

제11조(가이드라인의 효력) 이 가이드라인은 사원은행의 주택담보대출 취급에 참고할 수 있는 내용으로, 가이드라인의 시행에 필요한 세부사항은 사원은행이 자율적으로 정한다.

제12조(가이드라인 개정 등) 이 가이드라인의 개정 또는 폐지 등이 필요한 경우, 전국은행연합회 여신전문위원회의 의결을 거쳐 시행한다.단, 여신전문위원회 소속 과반수 이상의 은행이 참여한 실무자 회의를 통해 개정의 정도가 경미하다고 판단하는 경우, 동 실무자 회의를 통해 개정할 수 있다.

부 칙

제1조(시행일) ① 금융감독원 행정지도에 따른 DTI 규제 대상 지역은 2016년 2월 1일부터 시행한다.
② 전항 이외의 지역은 2016년 5월 2일부터 시행한다.

제2조(경과규정) 이 가이드라인 시행 이전에 실행된 거치식 분할상환 대출의 거치기간 연장을 위한 신규 대출로서, 2018년 12월 31일 이전에 동일 은행에서 동일 금액 이하로 대환하는 경우 비거치식 분할상환 대상에 해당하더라도 1회에 한해 거치기간을 최장 3년까지 둘 수 있다.(끝)

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